Hướng dẫn đăng tin hiệu quả
Hotline
0987862933

Câu hỏi thường gặp

1. Mua đất bằng giấy tờ tay có làm thủ tục chuyển quyền sử sử dụng đất được không?

Tôi có mua một miếng đất chỉ làm giấy tờ tay. Đất có giấy CNQSDĐ thuộc hộ gia đình. Hiện nay tôi muốn làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nhưng mấy người con của ông chủ hộ không đồng ý cho ông bán nên không ký tên trên giấy Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Vậy nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi phải làm sao để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời

Theo quy định của Pháp luật đất đai thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại khoản 1 điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất như sau:

  • Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy hợp đồng chuyển nhượng bằng tay là không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên tùy vào từng giai đoạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khi có tranh chấp ra Tòa án thì có hướng xử ký khác nhau, ở đây bạn không nói rõ là bạn mua miếng đất bằng giấy tay đó từ năm nào, khi đó đã được cấp Giấy chứng nhận chưa, đã giao tiền và nhận đất chưa và trên Giấy tay đó thì gồm những ai đã ký (tất cả những người trong hộ hay chỉ có hai vợ chồng chủ hộ) vì theo quy định tại khoản 1 điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định: “1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP”.

 

Theo quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về hướng dẫn pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân, gia đình quy định:


2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

 a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
 
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố...

và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Như vậy, ngoài các trường hợp trên thì nếu hợp đồng của bạn là hợp đồng tay không có xác nhận của chính quyền địa phương do đó không có hiệu lực. Đất đó cấp cho chủ hộ mà các con thuộc trong hộ đó mà không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì bạn không thể sang tên được. Số tiền bạn đã đưa cho chủ đất trước kia nếu có chứng cứ thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án đề nghị chủ đất trả lại.

Nguồn: diaoconline.vn
 
2. Mua chung cư chưa có sổ đỏ?
 
Tôi muốn mua nhà chung cư đã nhận nhà và họ đang ở rồi nhưng chưa có sổ đỏ mà chỉ có hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với người được tiêu chuẩn mua (chủ thứ nhất đến tôi mua là người thứ hai) vậy tôi phải cần những thủ tục như thế nào để cho đúng với pháp luật qui định. 

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời

  • Trường hợp này là bạn mua lại nhà từ cá nhân và ở đây người bán đã nhận bàn giao nhà thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Dân sự 2005 và điều 91 Luật nhà ở 2005 là Nhà đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Cụ thể như sau: “Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Chiếu theo quy định trên thì người bán không đủ điều kiện để chuyển nhượng căn hộ chung cư lại cho bạn. Chính vì vậy, bạn và bên bán nên ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bạn còn không thì bên bán bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.

Nguồn: diaoconline.vn

Mua đất thổ vườn quận 9, chuyển thành đất thổ cư được không?


Tôi đang dự định mua một thửa đất thổ vườn ở Quận 9. Đất có sổ đỏ riêng đồng sở hữu, tức là thửa đất này có diện tích là 1000m2 và được phân thành 20 thửa, mỗi thửa 50m2 và mỗi người sẽ được giữ một sổ đỏ riêng có diện tích 1000m2 trong đó có tên của những người đồng sở hữu. Hiện tại, thửa đất này có khu dân cư hiện hữu, có hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, nằm gần UBND phường, gần bệnh viện, không có quy hoạch, không tranh chấp. Như vậy:

  • Khi mua tôi cần những thủ tục gì để hợp pháp?
  • Sau khi mua tôi có thể lên đất thổ cư được không?
  • Phí chuyển lên thổ cư bao nhiêu? (phường Long Thạnh Mỹ , quận 9).
  • Nếu xây nhà cấp 4 tôi có xin phép không? Thủ tục như thế nào?.
  • Trường hợp nếu không lên được đất thổ cư mà có quy hoạch thì tôi sẽ được đền bù bao nhiêu?
Trân trọng và cảm ơn!


Trả lời

Khi mua cần làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời phải được ký kết tại UBND phường, xã nơi có đất chuyển nhượng có chủ tịch UBND chứng nhận hoặc tại phòng phòng công chứng có công chứng viên chứng nhận.


Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở:
 
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

2. Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt Luật Đất đai ở địa phương, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:


- Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ cho các tổ chức quản lý chuyên ngành quản lý theo quy định.

- Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực cho UBND phường, xã, thị trấn quản lý theo quy định.

- Nộp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt; không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.


Về nghĩa vụ tài chính bạn phải thực hiện:

- 100% giá trị chênh lệch của quyền sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở- đất thổ cư;

- Lệ phí trước bạ;

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Các nghĩa vụ tài chính khác nếu bạn vẫn còn nợ.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng: Sau khi việc chuyển nhượng QSDĐ hoàn tất, bạn đã là chủ sử dụng đất hợp pháp. Lúc này, bạn có thể liên hệ UBND quận để xin phép xây dựng nhà.

Nếu thực sự đất của gia đình bạn thuộc diện quy hoạch và có kế hoạch triển khai, thì chủ đầu tư sẽ có các biện pháp di dời, tái định cự, đền bù... để dân trong vùng quy hoạch nắm rõ và cùng nhau thương thượng để thông qua, sau đó mới thức hiện.


Mua nhà bằng giấy tờ tay muốn hợp thức hóa phải làm thế nào
 

Tôi mua một căn nhà cấp 4 (4x17m) năm 2005 tại xã Đông Thạnh, H. Hóc Môn, TPHCM bằng giấy tờ tay (sổ đỏ chung, XD trên đất nông nghiệp, Không có phép XD)
Nay tôi muốn hỏi 2 vấn đề sau:
 
1. Tôi muốn sửa chữa nhà (nâng độ dốc của mái tôn do bị mưa dột và thấm), và xây thêm cổng nhà thì có cần xin phép gì không nếu có thì thủ tục như thế nào?

2. Tôi muốn hợp thức hóa nhà (làm sổ đỏ) thì chi tiết thủ tục như thế nào?

Trả lời

Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 62 Luật Xây dựng và Điều 19 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP thì đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình thì chủ đầu tư không cần phải có giấy phép xây dựng trước khi xây dựng công trình. Tuy nhiên theo mô tả của bạn có thể thấy việc sửa chữa, cải tạo công trình nhà của bạn làm thay đổi kết cấu chịu lực và sự an toàn của công trình thì trước khi xây dựng nên bạn cần phải có Giấy phép xây dựng công trình. Hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị bao gồm: 

+ Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng (theo mẫu).

+ Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

+ Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng; mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng, mặt cắt móng công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình (đối với công trình theo tuyến); sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, nước thải; ảnh chụp hiện trạng công trình.

Theo quy định của pháp luật thì một trong những điều kiện trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng là phải có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, tuy nhiên theo như bạn trình bày thì bạn mua đất từ năm 2005 bằng giấy viết tay. Đối chiếu với các quy định của pháp luật thì bạn không đủ điều kiện để xin cấp phép xây dựng.

Thứ hai, vì việc mua bán quyền sử dụng đất của bạn chỉ viết tay chưa có công chứng , chứng thực nên theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán đó vô hiệu về mặt hình thức. Do đó, để hợp pháp hóa mảnh đất và ngôi nhà, bạn và người mua phải thực hiện việc mua bán trên tại phòng công chứng và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Luật đất đai quy định như sau:

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Đăng nhập

phuc thien group
Biệt thự song lập vườn Dragon Parc
Khu du lịch nghỉ dưỡng Sunset Sanato
Khu căn hộ Topaz City